Коттеджные поселки в Ленинградской области





Добро пожаловать в пригород!

Вокруг вашего собственного нового дома будет небольшой участок земли. И все это по хорошей цене.

Загородные предпочтения петербуржцев на протяжении 300 лет существования города несколько раз претерпевали резкие географические изменения. Тон задавала элита. Вслед за царским двором богатое дворянство селилось то в Петергофе и Ораниенбауме, то в Пушкине и Гатчине. Советское время задало новый вектор движения – на север, в сторону Финляндии, куда потянулись сначала академические и артистические дачи и дома отдыха, а в последние десятилетия - элитные коттеджные поселки.

В 21-м веке приоритеты стали меняться: малоэтажный Петербург, предлагающий дома для круглогодичной жизни в пригороде, тяготеет к южным районам – здесь практически нет озер, зато сухой «некомариный» климат, отличная экология, хорошая автомобильная и железнодорожная связь с рабочими местами - Петербургом и городами Ленобласти – Пушкин, Гатчина, Красное село, Петергоф, Ломоносов и пр. Для людей не последнюю роль играет КАД, в Аэропорт Пулково и быстрый Западный скоростной диаметр. Предпочтение отдают мало загруженным дорогам до поселка и малому расстоянию от КАД.

В настоящее время в Гатчинском, Пушкинском и Ломоносовском районах в 10-40 км от КАД предлагаются участки без подряда и с подрядом в нескольких  коттеджных   поселках  класса комфорт: Времена Года, Радужный поселок, Михайловская горка, Царский склон, Елкино.

дорога в поселок Времена ГодаНастоящее восстановление рынка загородной недвижимости связывают с увеличением спроса на земельные участки.

Одна из причин - стремление населения приобрести хотя бы дачу, если не хватает денег на новую квартиру. Другая - перераспределение спроса за счет перемещения горожан в пригород и Ленобласть для постоянного проживания за городом: там покупка жилья обходится дешевле, чем приобретение квартиры. Так поступают, молодые семьи или, наоборот, их родители, оставляя городскую недвижимость детям. Отсюда наибольшим спросом пользуются объекты с развитой инфраструктурой и в непосредственной близости от города.

По данным консультантов, на начало 2017 года в Лениградкой области в активной продаже находилось около 200 загородных комплексов и более 200 поселков, в которых продажи приостановлены из-за отсутствия нормальной инфраструктуры: нет нормальных дорог, нет электричества, не очень понятный статус земли, кривые договора с покупателями итд. Петербургская Недвижимость прогнозирует, что в 2017 году рынок коттеджных поселков будет развиваться в Ленинградской области, новые проекты в основном будут предлагать  участки без подряда.  Активности на загородном рынке, как со стороны девелоперов, так и со стороны покупателей стоит ожидать с мая и установления теплой погоды. выбираем только те поселки, где уже есть дороги и установлены ТП и столбы для электричества. Некоторые поселки имеют кабельный интернет, он быстрее беспроводного и позволяет отдыхать и работать в комфорте за городом.

Основной спрос уже несколько лет на участки без подряда на которых покупатель сможет  выбрать проект коттеджа. На долю строящихся или готовых коттеджей  приходиться не более 5-7% спроса.

Фактор, способный увеличить спрос на загородную недвижимость - это развитие программ кредитования и земельные сертификаты. Сейчас банки начинают возвращаться на загородный рынок недвижимости в ЛО. Часть банков корректирует свои программы, снижают размер первоначального взноса, процентную ставку, увеличивает сроки кредитования. 

МАЛОЭТАЖНЫЕ ПОДРОБНОСТИ ЛО

Основными ценообразующими факторами на рынке коттеджных поселков являются характеристики местоположения (престижность места, экология, окружающий ландшафт и пр.). Помимо характеристик местоположения, на ценовую политику девелопера влияют следующие группы факторов:

  1. Удаленность от Санкт-Петербурга (КАД);
  2. Транспортная доступность объекта;
  3. Наличие центральных коммуникаций на объекте (инженерная оснащенность);
  4. Качество домостроения (в том числе материалы строительства);
  5. Принадлежность земли к той или иной категории целевого назначения (ИЖС, ЛПХ, ДНП);
  6. Стадия готовности объекта;
  7. Развитость инфраструктуры в поселке (в том числе социальной);
  8. Способ оплаты (единовременный платеж, рассрочка, ипотека):
  9. Локальное расположение земельного участка (близость к водоему, лесному массиву и пр Петербурга..)

Дом для отдыха или для жизни?

Первичный загородный рынок разделен так: 10%  поселков  для постоянного проживания, 40% - для проживания с мая по октябрь и еще 50% - это дачи.
регистрация в коттеджном поселке Времена Года
Согласно исследованиям компании «Той Опинион», загородный дом у многих представителей целевой аудитории ассоциируется с западным образом жизни. Однако не всякий загородный дом, пусть даже расположенный в  коттеджном   поселке , может быть домом, в котором семья, работающая в городе, может жить круглый год и зарегистрироваться.

Если не брать во внимание дачные предложения, то застройщики большей части  коттеджных   поселков  подчеркивают следующие преимущества своих проектов: леса, озера, рыбалка, то есть то, что нужно для загородного отдыха. Для постоянной жизни за городом нужны другие качества. Специалисты выделяют несколько ключевых параметров, которые позволяют отнести жилье к категории «для постоянного проживания». «Самый первый показатель – связь с местом работы, - Нельзя назвать альтернативными городскому жилью поселки в пригороде, связанные с городом только автомобильными трассами.

Миронов Дмитрий Питер Девелопмент Загородный дом, cтроим для себя

Как только вы стали счастливым владельцем земельного участка, у Вас возникает следующий вопрос – а что и как на нём строить? Где строим – в ДНП или ИЖС?

молодые идут за город строить дом в коттеджном поселке

Надо сразу заметить, что при строительстве дома в ДНП или садоводстве, проект дома с районным архитектором согласовывать не нужно. Прописки в таком доме тоже не будет. Если Вы строите дом на участке, предназначенном для ИЖС (в свидетельстве о собственности на землю это должно быть указано), то проект дома нужно согласовать с районным архитектором, который проверит инсоляцию дома, правильность проектирования инженерных сетей и даст разрешение на строительство.

В противном случае сдать дом не удастся (или придётся его легализовывать), подключиться к инженерным сетям тоже будет сложно (электричество, газ). Если вы взяли готовый проект из Интернета, нужно обратиться к архитектору, который сделает посадку дома на участке.

Типичный участок в наше время имеет площадь 9-15 соток и комфортность Вашего проживания зависит от рационального размещения на нём всех объектов инфраструктуры, которые должны обеспечивать городской уровень комфорта и не мешать получать удовольствие от проживания на лоне природы.

В настоящей статье мы хотим обратиться к домовладениям среднего ценового уровня, и рассмотреть основные факторы, на которые следует обращать внимание при выборе проекта дома  В настоящее время в интернете присутствует большое количество готовых проектов, но по каким критериям их выбирать? На что надо обратить внимание при выборе планировки дома? О чём стоит попросить архитектора при выполнении проекта? Опыт разработки нами  коттеджных   посёлков  и выявление предпочтения покупателей, выявили основные параметры дома, на которые при выборе или разработке проекта надо обращать внимание:

Просторная планировка дома, обычно в современном доме имеется один объединяющий элемент – к примеру, гостиная, в которую выходят большинство помещений дома. За счёт этого создаётся ощущение простора. Если позволяет площадь дома, гостиную делают двухэтажной, со вторым светом. Нормальный дом начинается от 120 – 150 м2. При меньших метражах дома у вас может возникать ощущение, что находитесь в 3-4 комнатной квартире. Метражи дома более 200 м2 на маленьком участке не оставят места для «зелёной лужайки» у дома, создадут дисбаланс зелёной и застроенной территории участка, усложнят парковку гостей. Любой архитектор скажет Вам, что это нежелательно.

Соотношение площади участка и площади дома имеют примерно линейную зависимость

соотношение между размером участка и размером коттеджаОптимальная этажность дома в 80% случаев составляет 1 – 2 этажа + мансарда, которая обычно рассматривается как гостевая зона. Большая этажность (3 – 4 этажа) обычно не рекомендуется, т.к. опыт эксплуатации домов показывает неудобство постоянной беготни с этажа на этаж. При 4 этажах вам уже в пору думать о лифте. Обычно вся дневная жизнь сосредоточена на первом этаже, на второй этаж идут спать, мансарду оставляют как гостевую зону.

Жилая зона – обычно состоит из 2 – 3 спален (что достаточно для среднестатистической семьи), гостиной, часто объединенной с кухней, санузла (количество туалетов желательно сделать по количеству спален и уже обязательно иметь санузел на каждом этаже дома

Система отопления – это основа комфортного проживания в доме в нашем климате. Современная система отопления – сложная и дорогая инженерная система, которая может работать на газе, мазуте, даже твёрдом топливе. При проектировании необходимо правильно рассчитать необходимую мощность отопительного котла (здесь главное не ошибиться с мощностью), выделить технологическую зону в доме, предусмотреть место хранения топлива. Проектирование системы отопления лучше доверить профессионалам. Возможно установка временных обогревателей (обычно электрических), поддерживающих в доме положительную температуру и оптимальную влажность на время строительства.

Электроснабжение необходимо для нормального функционирования загородного дома. Если Вы столкнулись с необходимостью оформлять договор с электрическими сетями на покупку мощностей, но не знаете, сколько нужно выкупать (а стоит это не дешево: от 25 до 55 тыс. руб. за кВт. присоединенной мощности), вам поможет наша таблица:

Нагрузка, оценка необходимых мощностей

Базовая мощность на домохозяйство 5 кВт
Если нет газа ДОБАВИМ  + 5 кВт
Если есть баня / сауна (электрические) ЕЩЕ + 5 кВт
Если есть бассейн (подогрев бассейна) + 5 кВт

Итог (max): 20 кВт. Таким образом, минимальная мощность на загородный дом 5 кВт при наличии газа для отопления. Наш опыт показывает, что в среднем надо 10 – 15 кВт на коттедж.

Место для камина, обычно в гостиной. Камин предаёт дому уют, и в 100% случаев, жители загородных домов и дач называет камин как обязательный элемент дома. Даже если пока у вас нет желания делать камин, зарезервируйте под него место (включая место под дымоход) – обещаем вам, что немного пожив в загородном доме вы захотите иметь настоящий камин.

Веранда – очень приятный, и недооценённый в настоящее время элемент загородного дома или дачи. Они могут быть на первом или втором этажах, застеклёнными или открытыми, в зависимости от вкуса владельца, в последнее время делают веранды со съемными рамами, что позволяет из зимней веранды легко перейти к летнему варианту.

Мансарда - жилое помещение чердачного типа, образуемое на последнем этаже дома с мансардной крышей. Кто-то может сказать, что ему это не нужно, т.к. загородом нет жесткого высотного регламента как в Санкт-Петербурге, и нет смысла прибегать к таким архитектурным элементам. Но у мансардного этажа есть свои плюсы – он позволяет замаскировать верхний этаж, что делает дом внешнее более компактным, при сохранении внутренней площади дома. Минусом могут стать наклонные стены мансардного этажа при наличии мансардных окон, выходящих на покатую кровлю. Часто мансардные комнаты делают в гостевой зоне дома.

Гостевая зона – по нашему опыту общения с владельцами загородных домом можно утверждать, что в 50% случаев гостевая зона востребована владельцами дома. Обычно это 1 – 2 спальни, имеющие отдельный санузел (туалет, ванную), иногда небольшую гостиную. Смысл гостевой зоны при проектировании дома – разделить зоны обитания хозяев и гостей дома, создать «прайвиси». Ведь гостями могут быть как далёкие знакомые, приехавшие погостить на недельку, так и тёща, заглянувшая к вам на месяц – другой. Как альтернативный вариант – строительство гостевого домика, но это затратный путь.

Лестница между этажами – важный элемент дизайна, который нельзя недооценивать. В настоящее время есть огромный выбор межэтажных лестниц в разнообразном исполнении. Грамотно спроектированная и размещённая в нужном месте лестница может стать композиционной основой входной группы или гостиной. Наличие второго входа (обычно в гостевую зону) – это удобно, особенно если дом большой (200 метров и более), и не хочется беспокоить домочадцев, проходя через весь дом утром по пути на работу. Кроме того, второй вход - это ещё и пожарный выход на случай эвакуации при пожаре или отдельный вход/выход из гостевой зоной.

Размещение гаража – многие хотят видеть гараж встроенным в свой дом, т.к. это комфортно, гараж отапливаемый – машина всегда легко заводится зимой и т.п. плюсы. Но есть и ряд минусов, на которые мы хотим обратить ваше внимание: гараж создаёт много грязи, особенно зимой, когда на машину налипает снег, лёд, грязь. Эта грязь разносится по дому и бороться с этим сложно, это мы знаем по отзывам владельцев гаражей, встроенных в дома. Гараж требует вентиляции, что необходимо учитывать при проектировании дома. Про это иногда забывают, и неприятные запахи бензина, масел, автомобильного выхлопа попадают в жилую зону дома.

Опытные проектировщики предлагают отделять жилую зону дома от встроенного (пристроенного) гаража «буферной» зоной (подсобные помещения, инженерная зона, коридоры). Однако это не всегда помогает, да и не всегда возможно по проекту. Альтернативой встроенному гаражу является отдельно стоящий гараж что сейчас считается более правильным, или навес на 1 – 2 машины. Иногда комбинируют – делают гараж, и к нему пристраивают открытый навес. Для удобства завода машины зимой, к навесу подводят электричество для подзарядки аккумулятора.

Первые пригороды и коттеджные поселки

Русская баня и сауна

баня Практически все владельцы загородного дома или дачи хотят иметь баню или сауну. Современные технологии позволяют Вам построить баню прямо в доме, но обычно так делают сауну. Баня требует несколько большего, чем каменку и полку в парилке. Идеально для бани, иметь свой отдельный выход из парилки на улицу к водоёму. Поэтому часто баню ставят отдельно от дома, размещая её на берегу водоема (который иногда выкапывают для этой цели). Компромиссный вариант является пристройка бани к дому. Это оправдано, если таким образом создаётся единое пространство для отдыха (комната отдыха, парная, душевая, бассейн).

Гостевая парковка на участке – при разработке проекта дома полезно попросить архитектора предусмотреть при «посадке» дома на участке возможность организации гостевой парковки. Это мелочь, но она может существенно облегчить жизнь Вашим гостям, приезжающим в гости. Особенно актуально это в зимний период, когда прилегающие к вашему участку дороги чистятся плохо и припарковаться там будет трудно.  
ABIRD.RU
  Raise money from Venture Capital and Angel Investors   Правила использования материалов сайта www.abird.ru

Я лично рассматриваю материальные и духовные богатства как два крыла птицы человеческого счастья. А рождены мы с вами для счастья. Каждый день мы просыпаемся с вами, чтобы наполнить свое сердце и сознание максимальным счастьем и щедро делиться этим счастьем со всем миром.  Человек рожден для счастья, как птица для полета. А у птицы два крыла: материальное богатство и духовное. Это и есть наш еще один королевский бесценный подарок человечеству. Наша идея – достигать просветления через карьеру, богатство и создание дружной семьи.  Довгань "Новая Эра Победителей"

ABird © 2004

Яндекс цитирования